容積率是什麼？計算公式、與建蔽率差異和可蓋坪數

費用與流程　·　最後更新 2026-10-15　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

容積率是什麼？一句話看懂定義

容積率是「基地內建築物的容積總樓地板面積」與「基地面積」的比值，通常以百分比表示，決定一塊地最多可以蓋多少樓地板。舉例來說，容積率200%代表能計入容積的樓地板面積，最多是基地面積的2倍，100坪的建地就是200坪。容積率本身不直接限制樓層數，同樣200坪可以蓋成2層各100坪，也可以在建蔽率許可下蓋成5層各40坪。

常聽到的幾個名詞要分清楚：法定容積率是都市計畫或土地使用管制規定的上限；基準容積是法定容積率乘以基地面積得出的樓地板量，也是計算容積獎勵的基礎；原建築容積是舊建物實際已使用的容積；容積獎勵與容積移轉則是依法額外增加的部分。買地、改建或評估都更前，最好先把這幾個數字查清楚。

容積率計算公式與換算方式

容積率計算公式是：容積率＝容積總樓地板面積÷基地面積，再換算成百分比。反過來想知道一塊地能蓋多少，就用基地面積乘以容積率，得出容積樓地板面積的上限。坪與平方公尺都可以算，只要分子分母用同一種單位。

• 可蓋容積樓地板＝基地面積×法定容積率，例如80坪×240%＝192坪。
• 實際容積率＝已蓋的容積樓地板÷基地面積，可判斷舊屋用掉多少容積。
• 剩餘容積＝法定容積－已使用容積，是重建或增建評估時的參考值。
• 單位換算：平方公尺×0.3025＝坪，坪×3.3058＝平方公尺。

要注意「容積樓地板」和「總樓地板」不是同一件事。陽台、梯廳、機電設備空間等在規定比例內可以不計入容積，地下室作停車空間多半也不計入，所以一棟樓實際的總樓地板面積，通常會比法定容積算出來的數字大。哪些空間可不計、比例上限多少，依建築技術規則與地方規定檢討，細部定義可再參考樓地板面積的專文。

容積率和建蔽率差在哪？

建蔽率與容積率常一起出現，但管的是不同方向。建蔽率是建築面積占基地面積的比例，管的是建築物在地面上的投影範圍，也就是一樓能蓋多寬；容積率管的是全部樓層加總的樓地板量。可以把建蔽率想成房子的「腳印」，容積率是房子的「總量」，兩者再搭配高度限制、退縮與停車規定，才決定最後的建築量體。

兩者會互相牽制。建蔽率45%、容積率225%的基地，每層蓋滿建蔽率時剛好是5層；若想在地面多留庭院、把每層縮小，就得往上加樓層才能用完容積。建蔽率的定義與增建限制，可再參考建蔽率的專文，這裡不重複說明。

各使用分區常見的法定容積率

都市計畫範圍內，容積率依土地使用分區訂定，住宅區通常較低、商業區較高；非都市土地則依使用地類別管制。下表以臺北市土地使用分區管制自治條例與非都市土地使用管制規則的上限為例，其他縣市的住宅區、商業區數值常有不同，個別地區的細部計畫也可能另有較低規定。

同樣叫住宅區，容積率差距可以到好幾倍。非都市的甲種建築用地供山坡地範圍外的農業區建築使用，乙種建築用地位於鄉村區，丙種多在山坡地保育區、風景區等範圍，丁種則供工廠與工業設施使用。直轄市或縣市政府可視需要調降上限，實際以土地使用分區證明或土地登記資料所載為準。

建蔽率60容積率200：100坪建地可以蓋幾坪

以「建蔽率60%、容積率200%、基地100坪」為例：建築面積上限是100×60%＝60坪，一樓最多蓋60坪；容積樓地板上限是100×200%＝200坪。每層蓋滿60坪時，3層是180坪，第4層只剩20坪可用；每層蓋50坪可以蓋4層；每層40坪則可以蓋5層，地面留下更多空地。

所以「100坪建地可以蓋幾坪」的答案是：可計入容積的部分約200坪，再加上規定比例內不計容積的陽台、梯廳、機電空間與地下室停車，實際總樓地板會更多；但能不能蓋到上限，還要看建築線退縮、道路寬度、高度與日照限制、法定停車位數量與防火避難規定。最後可以銷售或登記的坪數，又會因公設分攤而和這個數字不同。

• 臨路較窄：可能因道路寬度或高度相關限制，蓋不到理想樓層。
• 基地畸零：形狀不規則或深度不足，可用面積會打折。
• 需要退縮：沿街退縮或留設人行空間，會壓縮可蓋的建築面積。
• 停車需求：法定停車位要求高時，地下室開挖深度與成本跟著增加。

農地、農舍容積率與建地怎麼看

「農地容積率」常被誤解。農業用地原則上供農業使用，不是建地，能蓋的主要是農舍與農業設施，而且有身分與面積門檻，例如申請興建農舍的該宗農業用地面積不得小於0.25公頃，申請人也要符合農民資格、無自用農舍等條件。農舍的興建面積原則上不得超過該農業用地面積的十分之一，也就是常說的「農地建蔽率10%」，另有總樓地板面積與高度的上限。

都市計畫農業區與非都市農牧用地的規定不同，各縣市也常另訂更嚴格的條件。以臺北市農業區為例，農舍的建蔽率為10%，高度限10.5公尺以下的三層樓，建築面積不得超過165平方公尺。因此農舍容積率多半不是主要限制，真正卡住的是建蔽率、樓地板與高度上限；買農地準備蓋農舍前，請先向地方農業與建管單位確認資格與可建規模。

容積獎勵與容積移轉：容積還能再增加嗎

法定容積之外，依法還有兩條增加樓地板的管道。第一是容積獎勵，例如都市更新、危老重建，以及部分縣市對開放空間、綠建築、智慧建築等設計給予的獎勵；第二是容積移轉，把古蹟、歷史建築或未徵收公共設施保留地無法使用的容積，移到可以建築的接受基地上使用。

• 都更獎勵：獎勵後的建築容積原則上以基準容積1.5倍為限，策略性更新地區等情形另有較高上限。
• 危老獎勵：上限為基準容積1.3倍或原建築容積1.15倍，另可加計規模獎勵。
• 容積移轉：中央辦法規定移入量原則上不超過接受基地基準容積的30%，位在整體開發地區、都市更新地區等可放寬到40%。
• 地方規定：各直轄市、縣市對移入容積加計其他獎勵後的總量上限，以及能否改以繳納容積代金辦理，另有自治規定，以當地公告為準。

容積獎勵不是申請就有，而是要提出設計、承諾維護管理或捐贈公益空間，經審議核准才算數；容積移轉則需要購買送出基地的容積或繳納代金，成本會反映在房價上。對一般屋主來說，最常碰到的是老屋重建：原本已用的容積、現行法定容積，加上可能爭取到的獎勵，決定了重建後能分回多少。

買地、改建前怎麼查容積率

查容積率的順序，是先確認土地屬於都市計畫範圍內還是非都市土地。都市計畫範圍內，可向地方政府申請土地使用分區證明，或用各縣市的都市計畫查詢系統查看分區與細部計畫規定；非都市土地則看土地登記謄本上的使用分區與使用地類別。查到分區後，再對照該縣市的土地使用管制規定，才知道建蔽率與容積率上限。

• 看分區：住宅區、商業區、工業區或農業區，決定能做什麼用途。
• 看細部計畫：有些地區另訂較低容積、退縮或高度規定。
• 看建築線：是否面臨計畫道路或現有巷道，影響能否申請建築。
• 看舊屋資料：使用執照與竣工圖可推算原建築容積，評估重建是否划算。

若要正式評估能蓋多少、值不值得改建，建議委託建築師做量體檢討，把退縮、停車、高度與不計容積項目一起算進去。容積率試算只是第一步，土地成本、營建費用與法令變動，都會影響最後的可行性。