租屋東西壞了誰負責？房東房客修繕範圍與處理流程

費用與流程　·　最後更新 2026-10-15　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

租屋東西壞了誰負責？原則是房東修

租屋東西壞掉誰負責？依民法與租賃住宅市場發展及管理條例（俗稱租賃專法），原則上由房東負責修繕，除非契約另有約定、當地另有習慣，或損壞是可歸責於房客的原因造成。房東修繕範圍的出發點是：房東應交付符合約定居住使用的房子，並在租期內維持它能正常居住的狀態，所以房屋本體、管線與房東提供的附屬設備因正常使用或老化損壞，多屬房東的責任。

租賃專法也要求房東在簽約前，說明由房東負責修繕的項目、範圍，以及需要修繕時的聯絡方式。換句話說，「房東不負責修繕」不能只是口頭一句話，哪些項目由誰處理，應該在簽約時就講清楚、寫下來。若契約把所有修繕都推給房客，又明顯對房客不公平，依消費者保護法相關規定可能被認定無效。

• 房東負責：房屋結構、屋頂與外牆防水、給排水與電線管路、房東提供的熱水器與冷氣等設備因老化或正常使用故障。
• 房客負責：因使用不當、疏忽或人為造成的損壞，以及契約約定由房客處理的消耗品與日常保養。
• 需要個案判斷：原因不明的漏水、堵塞或設備故障，通常要先請師傅檢查原因再決定費用歸屬。

法律依據：民法與租賃專法怎麼分工

民法租賃章是一般規定：租賃物的修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；需要修繕而應由出租人負擔時，承租人可以定相當期限催告修繕，出租人逾期不修，承租人可以終止契約，或自行修繕後請求償還費用、從租金中扣除。租賃專法自 2018 年 6 月底施行，針對住宅租賃另訂了更具體的規則，住宅租約原則上先看租賃專法，沒有規定的部分再回到民法。

租賃專法並非所有租約都適用。以休閒或旅遊為目的、由政府或其設立的專責法人或機構經營管理、由合作社經營管理，以及租期未滿三十日的租賃，都不適用。此外，依現行規定，房東與房客之間視為具消費關係，適用消費者保護法；內政部公告的住宅租賃定型化契約應記載事項，即使沒寫進契約也構成契約內容，違反不得記載事項的條款則無效。押金金額也有上限，不得超過二個月的租金總額。

責任怎麼分？判斷可歸責的三個原則

房客依法應以善良管理人的注意保管、使用租屋，也就是以一般謹慎的人會有的注意程度來使用。違反這個義務造成房屋或設備毀損，房客要負賠償責任；但依約定的方式或依物的性質正常使用，而產生的變化或耗損，則不在此限。實務上可以用以下三個原則來判斷。

• 正常耗損歸房東：使用多年的熱水器點火不良、門鎖彈簧疲乏、牆面自然變色，屬於正常使用的結果。
• 人為損壞歸房客：搬家撞破玻璃、把廚餘油脂倒進水槽造成堵塞、自行拆改線路，屬於可歸責於房客的情形。
• 約定與習慣：燈泡、電池、冷氣濾網清洗等日常消耗與保養，常依契約或習慣由房客處理，契約有寫就從契約。

另一個常被忽略的是房客的通知義務。租期中發現需要修繕、或需要設備防止危害時，房客應立即通知房東；若拖延不說，讓房東來不及處理而擴大損害，房客可能要賠償擴大的部分。例如浴室漏水滲到樓下，房客明知卻放著不管，樓下的修繕費用就可能出現爭議。

熱水器、冷氣、漏水：常見設備責任歸屬表

租屋修繕最常吵的幾項設備，下表整理通常由房東負責與可能由房客負擔的情況。表內是一般原則，若契約或附件另有約定，以約定為準。

處理流程：通知、催告到自行修繕

租屋修繕要走得順，關鍵是每一步都留下紀錄。以下是房東應負責的項目出問題時，房客可以依序採取的做法。

• 第一步，拍照錄影：記錄損壞位置、範圍與發生時間，漏水可拍下天花板水痕與滴水情形。
• 第二步，立即通知：用通訊軟體或簡訊告知房東，內容寫明哪個設備、什麼狀況、對生活的影響。
• 第三步，定期限催告：房東沒有回應或遲遲不處理，以書面定一個合理期限要求修繕，緊急項目期限可較短。
• 第四步，自行修繕：期限過了仍不修，可自行找師傅修理，保留估價單、收據與修繕前後照片。
• 第五步，請求償還或扣租：把費用明細交給房東請求償還，或依法從約定的租金中扣除，並以書面說明計算方式。

如果房東一直不修、房子已不適合居住，房客也可以依租賃專法提前終止租約，房東不得要求賠償；但房客應在終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知房東。修繕期間若房子全部或一部無法居住使用，依內政部住宅租賃契約範本，房客可以請求扣除該期間全部或一部的租金。

房客自行修繕、扣租金要注意什麼

自行修繕與扣租是法律給房客的工具，但用法不當反而會變成自己違約。最常見的錯誤是沒有先催告就直接修、修完把整個月租金停付，或趁機升級設備再要求房東全額負擔。

• 先催告再修：漏水、漏電等緊急狀況可先關水斷電止損並立即通知房東，催告期限可訂得較短；沒有催告就自行修繕，費用能否請求償還容易起爭議。
• 費用要合理：修到恢復原本功能即可，換成更高等級的設備，價差可能要自行吸收；可多找一家估價比較。
• 扣租要寫明細：只扣實際支出的修繕費用，不要直接停付全部租金；遲付租金累積到二個月租額，經催告仍不繳，房東可依法提前終止。
• 保留證據：估價單、發票或收據、師傅說明的損壞原因、修繕前後照片，都是日後調處的依據。

反過來說，房東為了修繕所做的必要行為，房客不能拒絕，例如讓師傅進屋檢查或施工；雙方可以約好時間、提前通知，房客也可在場陪同。若房東派人修理後房客仍拒絕配合，造成損害擴大，責任就可能轉到房客身上。

房東不修繕怎麼辦？協商、調處與存證信函

遇到房東不修繕，可以由輕到重依序處理，大多數爭議在前兩步就能解決。

• 書面溝通：整理照片、通知紀錄與師傅判斷，提出具體要求與期限，比口頭抱怨更有效。
• 寄發存證信函：在信中載明損壞事實、催告期限與逾期後的處理方式，作為正式催告的證明。
• 申請租賃爭議調處：依租賃專法，住宅租賃爭議的房東或房客都可以向直轄市或縣市政府申請調處，免繳調處費。
• 聲請調解：也可以向住所地的鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，調解成立經法院核定後具有法律效力。
• 訴訟：金額不高的費用爭議，可評估以小額訴訟程序向法院請求。

如果房東是透過包租或代管業者出租，修繕聯絡窗口通常是業者，也可以先向業者反映。準備調處或調解時，帶齊租約、附件、修繕紀錄與費用單據，說明自己已依法通知與催告，會讓協調更有效率。

簽約與退租時，怎麼避免修繕糾紛

多數修繕糾紛源自簽約時沒寫清楚、入住時沒留紀錄。內政部公告的住宅租賃契約範本附有租賃標的現況確認書、承租人負責修繕項目及範圍確認書與附屬設備清單，可以逐項記錄設備、屋況與修繕責任，建議簽約時就填好附件，不要只簽主約。

• 入住點交：雙方一起檢查設備並拍照錄影，把既有的刮痕、污漬、壁癌與故障寫進現況確認書。
• 修繕約定：寫明哪些消耗品由房客處理、冷氣多久清洗一次、緊急狀況的聯絡人與回覆時間。
• 退租點交：同樣一起逐項檢查，對照入住紀錄，區分正常耗損與人為損壞。
• 押金扣抵：押金可抵充房客應負擔的債務，例如可歸責的毀損賠償；自然耗損不應從押金扣除。

房客若在租期中自行裝修或加裝設備，退租時要回復原狀還是現況返還，也應事先約定，相關做法站上另有租屋裝潢的專文說明。只要簽約前把修繕範圍談清楚、過程中保留紀錄，多數「東西壞了誰負責」的問題都能順利處理。