都更是什麼？都市更新流程、同意比例與危老重建差異

費用與流程　·　最後更新 2026-10-15　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

都更是什麼？都市更新的意思與三種方式

都更是「都市更新」的簡稱，指依都市更新條例，在政府劃定的更新地區，或符合各縣市更新單元劃定基準的範圍內，以重建、整建或維護的方式，改善建物老舊、巷道狹窄、防災條件差或公共設施不足的街廓。屋主最常碰到的是重建型都更：把整片老房子拆掉重蓋，再依權利變換或協議合建分配新屋。和一般找建商合建相比，都更多了多數決門檻、容積獎勵、稅捐減免與審議程序，好處是不必等到每一戶都點頭，代價是流程長、文件多。

三種處理方式的差別在於動不動到主體結構。重建是拆除後重新興建，可一併規劃人行道、開放空間等公共設施；整建是保留原建物，改建、修建或充實設備，例如補強結構、更新外牆與管線；維護則是加強管理、維持原有環境，多用於有保存價值的街區。若大樓結構還堪用、只是外觀與設備老舊，整建或維護的成本與時間可能比重建更合理。

都更條件：更新地區與更新單元怎麼判斷

能不能都更，第一步是看範圍。一種是政府主動劃定的「更新地區」，包含一般劃定、優先劃定，以及因地震、火災等災害需要迅速重建的迅行劃定；另一種是範圍內沒有被劃為更新地區，由所有權人或實施者依各縣市的更新單元劃定基準自行劃定。各縣市基準不太一樣，但多半會從基地規模、臨路條件、建物老舊與耐震程度、公共安全等面向評估。

• 建物條件：屋齡、構造、耐震能力不足或有海砂屋等結構安全疑慮。
• 居住條件：無電梯的四、五層樓比例高，或缺乏停車與無障礙設施。
• 防災條件：巷道過窄、消防車難以進入、建物密集容易延燒。
• 規模條件：常有面積門檻或需為完整街廓，不足時要與鄰地一起整合。
• 公共利益：能否留設人行空間、開放空間或改善周邊公共設施。

想確認自家能不能都更，可以先向地方政府的都市更新主管單位查詢是否位在更新地區，或請都更諮詢窗口、建築師初步檢討更新單元是否符合劃定基準。同時把產權整理清楚：土地與建物登記的所有權人、持分比例、是否有未登記的增建，以及是否有抵押、查封等權利限制，這些都會影響後續的同意計算與權利價值。

公辦都更與自辦都更差在哪

依實施主體不同，都更常分成公辦與自辦兩大類。公辦都更由主管機關自行實施，或經公開評選委託都市更新事業機構實施；自辦都更則由所有權人自組都市更新會，或委託建商等都市更新事業機構擔任實施者。兩者在資金、決策權與風險分擔上差很多。

公辦都更的條件，通常是範圍內公有土地比例較高，或位在政府指定的策略性地區；依法公開評選委託實施時，公有土地面積超過更新單元一半者，可免取得私有所有權人的同意。好處是公信力較高、估價與選商過程較透明；缺點是案件要排進政府的作業時程，住戶對建築設計與實施者人選的主導權較小。

自辦都更的缺點集中在整合與專業。自組更新會要選出理事、委任建築師、估價師與營造廠，還要自己承擔融資與工程風險；委託建商實施雖然省事，但共同負擔中的管理費、風險管理費與銷售費比例怎麼訂，會直接影響地主分回，最好請熟悉都更的律師或第三方顧問協助檢視。

都更同意比例：需要多少人同意才能報核

都更的同意比例要同時看「人數」與「面積」兩個門檻：人數是私有土地與私有合法建築物所有權人的人數，面積則是他們持有的土地總面積，以及合法建築物的總樓地板面積，兩者都要超過門檻才算達標。若採先申請事業概要的程序，要先取得上述人數與面積都超過二分之一的同意；如果一開始就達到事業計畫的門檻，可以免擬事業概要，直接擬訂事業計畫報核。

• 迅行劃定的更新地區（例如災後重建）：人數與面積均需超過二分之一。
• 其他經政府劃定的更新地區：人數與面積均需超過四分之三。
• 未經劃定、自行劃定更新單元：人數與面積均需超過五分之四。
• 公開評選委託實施的公辦都更：人數與面積均需超過二分之一。
• 私有土地與合法建物面積均超過十分之九同意時，所有權人數可不計。

很多人搜尋「台北市都更同意比例」，其實門檻是全國一致的都市更新條例規定，台北市與各縣市另以自治法規訂定更新單元劃定基準、審議與獎勵細節。實務上，整合時間多花在少數持分大、或對分配條件有疑慮的所有權人身上，因為面積門檻與人數門檻要同時過關，只拿到多數戶數並不夠。

權利變換怎麼分？都更住戶要付錢嗎

權利變換是都更最常見的分配方式。做法是由估價師評定每位所有權人更新前的權利價值，換算成權利價值比例；更新後的房地總價值扣掉共同負擔，剩下的部分再依比例分配給原地主。共同負擔包含工程費、權利變換費用、拆遷補償與安置費、貸款利息、稅捐與管理費等，由實施者先行墊付，地主再以更新後分到的房地折價抵付。

所以「都更住戶要付錢嗎」的答案是：在權利變換下，多數住戶不需要另外拿出現金支付重建費用，費用是用房地抵掉的。不過有幾種情況還是會用到現金：選配的新屋價值超過應分配價值時要繳差額價金；應分配的房地未達最小分配面積單元，可能改以現金繳納或領取；自組更新會的案子，所有權人需要自籌或融資；另外，搬家、新屋裝修與入住後的管理費，也都是自己的支出。

• 拆遷補償：合法建築物拆除時，依估價發給的補償。
• 拆遷安置費：施工期間在外租屋的租金補貼，列入共同負擔。
• 權利價值異議：對估價結果有疑義，可依程序提出異議或行政救濟。

協議合建則像一般合建，由地主與建商談定分配比例，例如以樓地板或價值的某個比例分給地主，合約內容就是雙方權利義務的依據。協議合建需要全體同意，權利變換則可以多數決推動，兩者常在同一案中搭配討論。

都更坪數換算：一坪換一坪做得到嗎

都更分配比例與坪數，可以用一個簡化的例子理解。假設更新後整棟房地總價值為100單位，共同負擔占45單位，地主可分配的就是剩下的55單位；若某戶更新前的權利價值比例是2%，可分得55×2%＝1.1單位的價值，再除以所選新屋的單價，就能換算出分回的權狀坪數。這個例子只用來說明算法，實際比例依估價、成本與審議結果而定。

「都更一坪換一坪」不是法定標準，能不能做到，主要看土地持分與容積空間。原本是四、五層樓的老公寓，已用容積常低於現行法定容積，加上都更容積獎勵，更新後可以蓋出更多樓地板，地主比較有機會換回相近坪數；原本已是高樓層的老大樓，土地持分小、容積幾乎用滿，就很難一坪換一坪。

• 土地持分：分配以土地與合法建物價值為基礎，持分越多分回越多。
• 容積獎勵：依都市更新建築容積獎勵規定申請，總量受法令上限約束。
• 地段與房價：更新後單價越高，地主分得的價值換算成坪數越多。
• 營建成本與共同負擔：工程規格、利息與管理費都會壓縮分回。

還要注意權狀坪數與室內坪數的差別。老公寓的公設比通常很低，權狀坪數接近室內面積，新大樓的權狀則包含較多公設，就算權狀坪數一樣，室內可用空間通常會變小。比較分配方案時，請同時看主建物、附屬建物、公設與車位各占多少。

都更流程10步驟與時程

都更流程依實施方式略有不同，下表整理自辦都更以權利變換實施時常見的10個步驟。公聽會、公開展覽與審議會議是法定程序，所有權人可以在這些階段表達意見。

時程沒有固定答案，前期整合常是最久的一段，從開始討論到交屋經常需要數年，產權複雜或爭議多的案子拉到十年以上也不少見。比較實際的做法，是請實施者提出各階段的預估時程，並把審議、建照與施工期可能延誤的原因講清楚。

危老重建與都更比較：條件、獎勵與怎麼選

危老是依都市危險及老舊建築物加速重建條例辦理的重建，適用於都市計畫範圍內、非經指定為具保存價值的合法建築物，並符合下列任一條件：經建築主管機關認定有危險之虞，應限期補強或拆除；結構安全性能評估結果未達最低等級；或屋齡30年以上，經評估耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或沒有設置昇降設備。危老重建評估一般從耐震能力初步評估開始，由合格的評估機構執行。

危老的時程獎勵與規模獎勵合計最高為基準容積的10%，可在1.3倍或1.15倍的上限之外另計。時程獎勵依受理時間逐年遞減，已經到期；規模獎勵則是基地達200平方公尺給2%，之後每增加100平方公尺再加0.5%。現行條例的重建計畫申請期限到2027年5月31日，行政院通過的修法草案擬刪除申請期限，並新增提供社會住宅等公益設施的容積獎勵，請以立法院通過後的公告版本為準。