房屋租賃契約書怎麼寫？範本下載、必載條款與寵物約定

費用與流程　·　最後更新 2026-10-17　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

房屋租賃契約書怎麼寫？先用範本再補附加條款

房屋租賃契約書怎麼寫，最省事也最不容易出錯的方法，是直接採用內政部公告的住宅租賃契約書範本，把租賃標的、租期、租金、押金與費用負擔逐欄填好，再把雙方特別談好的事項寫成附加條款。範本已依照租賃住宅市場發展及管理條例與相關公告整理過，應約定的項目都有欄位，比自己從零寫一份租賃契約更周全。

自己擬的租約只要雙方合意簽名，一樣有效；但若內容違反「應約定及不得約定事項」，違反的部分會無效，應約定而沒寫的事項，依規定仍視為契約內容的一部分。換句話說，就算沒用範本，法定的權利義務也不會消失，所以不如一開始就照範本寫清楚。

• 基本欄位：出租人與承租人資料、房屋地址與樓層、租賃範圍與附屬設備。
• 金錢條款：每月租金、支付日與方式、押金金額與返還時點、管理費與水電瓦斯負擔。
• 使用規範：可否轉租、可否入籍、修繕分工、裝修與寵物限制。
• 結束條款：提前終止條件、通知方式、違約處理、返還房屋與點交程序。

範本下載：契約書範本與定型化契約差在哪

住宅租賃相關範本都可以在內政部地政或國土管理相關網站，以及各縣市地政局、地政事務所的網頁免費下載，多半提供可編輯的文書檔與可列印的版本。下載時留意檔名與公告日期，選用最新版本，因為電費計收、不得約定事項等內容近年都有修正。

範本附有「承租人負責修繕項目及範圍」與「附屬設備清單」等附件，很多人只印主文、漏掉附件，結果最容易起爭議的修繕和設備反而沒寫。下載後請連附件一起檢查，不適用的欄位寫「無」或劃掉，不要空白。

應約定事項：房東版逐項解讀

應約定事項是租約一定要有的內容。以下依房東最常被問到的項目整理，填寫時盡量寫成具體數字與日期，避免「另議」「依慣例」這類模糊字眼。

• 租賃標的：寫明門牌、樓層、租用範圍是否含車位、陽台、頂樓或儲藏室，以及家具家電清單。
• 租期：寫起訖年月日，租期多長由雙方約定；同時寫明到期後是否續租需另行簽約。
• 租金：每月金額、每月幾日前支付、轉帳帳號，以及遲延時的處理方式。
• 押金：不得超過二個月租金總額，並寫明返還時點與可扣除的項目，例如積欠租金或損壞修復費。
• 費用負擔：管理費、水費、電費、瓦斯費、網路費由誰負擔；電費以度數計收時，每度不得超過當期電費單的平均電價。
• 修繕：出租人負責修繕的範圍與聯絡方式應在簽約前說明，承租人負責的部分另列明細。
• 轉租：寫明是否同意部分或全部轉租；未經同意轉租，出租人可依法終止契約。
• 提前終止：雙方可否提前終止、需提前多久書面通知；範本與相關公告的寫法是至少一個月前通知，未依期限通知者違約金最高一個月租金。

不得約定事項：這些條款寫了也無效

不得約定事項的目的，是避免出租人利用優勢地位，在租約中加入不公平的條款。房東在租約中寫入這些內容，不會讓房客失去權利，只會讓條款無效，還可能在調處時成為不利的事證。

• 不得約定拋棄審閱期間，也不得約定廣告內容僅供參考。
• 不得約定承租人不得申報租賃費用支出，或不得申請租金補貼。
• 不得約定禁止承租人遷入戶籍。
• 不得約定由承租人負擔原應由出租人負擔的稅賦，出租後稅賦增加的部分也不能轉嫁。
• 不得約定免除或限制出租人故意不告知瑕疵的責任。
• 不得約定承租人須繳回契約書，或約定通知僅以電話方式為之。
• 不得約定違反法律強制或禁止規定的內容。

常見的地雷寫法包括：「本租約僅供參考，以房東口頭說明為準」「房屋稅、地價稅由房客負擔」「房客退租時須交回租約正本」「如有問題以電話通知即可」。改寫時，通知方式至少要包含書面，例如掛號信、簡訊或通訊軟體文字訊息，並寫明雙方的聯絡地址。

租屋寵物條款怎麼寫：範本用語與注意事項

官方範本沒有固定的寵物條款，需要房東與房客自行約定，所以「租屋寵物條款範本下載」通常找不到統一版本。與其找現成檔案，不如把下面幾個要素寫進附加條款，房東與房客都更有保障。

• 飼養範圍：「承租人經出租人同意，得於本租賃標的飼養犬或貓共一隻，品種與體型如附件照片。」
• 新增寵物：「承租人如欲增加或更換寵物，應事先以書面取得出租人同意。」
• 清潔除蟲：「承租人應維持環境清潔，退租時負責除蚤除蟲與異味處理，並提供清潔紀錄。」
• 損壞賠償：「寵物造成地板、門片、紗窗、牆面或家具損壞，由承租人負責修復或依實際費用賠償。」
• 鄰里規範：「承租人應遵守社區管理規約，寵物進出公共空間應牽繩或使用提籠。」
• 違約處理：「承租人未經同意飼養寵物，經書面通知限期改善仍未改善者，出租人得終止契約。」

簽約時建議拍下地板、門框、紗窗的現況照片作為附件，標註日期。很多寵物糾紛的關鍵不是條款，而是雙方對「入住前就有的刮痕」說法不一，有照片就能快速釐清。

修繕、裝修與設備的附加條款

依民法，除非契約另有約定或另有習慣，租賃物的修繕由出租人負擔。房東若希望某些小修由房客自理，必須在租約附件中具體列出，例如燈泡、濾網、水龍頭墊片等消耗品；沒有列出的項目，原則上仍由房東負責。修繕責任的細部分工可參考站上租屋修繕專文，這裡聚焦在條款怎麼寫。

• 修繕通知：約定房客發現損壞應在幾日內以文字通知，房東應在幾日內回覆並安排修繕。
• 緊急修繕：漏水、停電、門鎖故障等急迫情形，房東聯絡不上時房客可先處理，憑單據請款或抵扣。
• 裝修限制：牆面釘掛、貼壁紙、加裝層板或冷氣，是否需事先同意、退租是否需復原。
• 設備清單：家電寫明品項、數量與新舊狀況，故障時依清單判斷是否屬出租人修繕範圍。
• 安全設備：住宅用火災警報器、滅火器的設置與檢查，由誰負責、多久檢查一次。

房客若想自行加裝冷氣、熱水器或更改電路，涉及用電與瓦斯安全，條款中應寫明須經房東同意，並由合格技師或專業人員評估施作，退租時設備歸屬與復原方式也一併約定。

押金、續租與房東不續租通知書範本

押金的作用是擔保租金與損害賠償，退租點交後，房東應扣除積欠的租金、費用與房客造成的損壞修復費後返還餘額。建議在租約寫明返還期限，例如點交完成後若干日內匯回，扣款時附上估價單或收據，避免房客覺得被任意扣錢。

定期租約期滿時，如果房客繼續住、房東照收租金而沒有即時表示反對，依民法可能被視為以不定期限繼續租賃，之後房東要收回房屋就受到較多限制。因此，不打算續租的房東，應在期滿前主動以書面通知，常見做法是提前一到三個月，讓房客有時間找房。

• 不續租通知書應寫：收件人姓名、租賃標的地址、原租期起訖日期。
• 明確表示：「本租約於某年某月某日租期屆滿後，出租人不再續約。」
• 交屋安排：寫明返還房屋日期、點交方式與鑰匙交還，並提醒遷出戶籍。
• 押金處理：說明點交後返還押金的期限與扣款依據。
• 寄送方式：以存證信函或掛號信寄送，或以通訊軟體傳送並請對方回覆確認，留存紀錄。

簽約與保存：審閱、份數、附件與公證

簽約前應給房客合理的審閱時間，範本建議至少三日，不得約定拋棄審閱期。簽約當天核對雙方身分證件，房東可提供建物權狀影本或房屋稅單證明有出租權利；若由代理人簽約，應附授權書。

• 份數：一式兩份以上，雙方各執一份；若要公證，需再多備一份給公證人存卷。
• 簽名：每頁簽名或蓋騎縫章，手寫修改處由雙方簽名確認。
• 附件：屋況照片、設備清單、承租人修繕項目明細、管理規約摘要，都裝訂在一起。
• 電子保存：簽好後掃描存檔，並把電子檔傳給對方一份，避免日後爭執版本不同。

房東若希望房客欠租或期滿不搬時能直接聲請強制執行，可考慮把租約拿去公證並約定逕受強制執行，流程與費用可參考站上租屋公證專文。簽約時另一個常被忽略的細節，是寫明雙方的送達地址與電子聯絡方式，日後寄發通知或存證信函才有依據。