容積獎勵是什麼？都更與危老容積獎勵項目和計算方式

費用與流程　·　最後更新 2026-10-17　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

容積獎勵是什麼？先看懂基準容積與獎勵容積

容積獎勵是什麼？簡單說，是政府為了鼓勵老舊建築重建，在土地原本可蓋的樓地板面積之外，依重建案對公共利益的貢獻，額外核給一定比例的樓地板面積。台灣常見的兩套制度，一是依都市更新條例訂定的都市更新建築容積獎勵辦法，二是依都市危險及老舊建築物加速重建條例訂定的危老容積獎勵辦法。兩者項目相近，但上限與適用條件不同，同一個重建案只能擇一適用。

• 基準容積：土地使用分區規定的容積率乘以基地面積，是不含任何獎勵時的可建樓地板面積。
• 原建築容積：老建物依原核准的建照或使照，實際已蓋出的樓地板面積，扣除依規定不計入容積的部分。
• 獎勵容積：依各獎勵項目核給的額外面積，多數以基準容積的百分比計算。
• 獎勵上限：所有獎勵加總後，仍不得超過法定的總量上限，超過的部分不予核給。

舉例來說，一塊 300 平方公尺的住宅區基地，容積率若是百分之二百二十五，基準容積就是 675 平方公尺；若取得基準容積百分之十的獎勵，就能多蓋 67.5 平方公尺。容積率本身的定義與換算可參考站上容積率專文，這篇聚焦在獎勵怎麼拿、怎麼算。

都市更新建築容積獎勵辦法的主要項目

都市更新建築容積獎勵辦法在近年修正後，把獎勵項目改為較明確的分級制度，同一類項目通常只能擇一申請，不能重複疊加。以下整理住宅都更最常用到的項目，比例皆以基準容積計算。

此外還有捐贈公益設施、保存古蹟或歷史建築、處理占用他人土地的舊違章戶等項目，各縣市也可能另訂地方獎勵，各有自己的計算方式與上限。這些項目多半由實施者與建築師在事業計畫中規劃，一般住戶只要了解自家案子申請了哪幾項、每一項的條件是什麼即可。

都更容積獎勵的上限與計算方式

都更容積獎勵即使項目很多，總量仍有天花板。依都市更新條例，更新後的建築容積原則上不得超過基準容積的一點五倍，或基準容積的零點三倍再加上原建築容積，兩者擇一適用，通常會選對自己較有利的算法。位於主管機關劃定的策略性更新地區、且符合規定面積等條件的案子，上限可放寬到基準容積的二倍，或零點五倍基準容積加原建築容積，實際條件以主管機關規定為準。

• 步驟一：以基地面積乘以容積率，算出基準容積。
• 步驟二：逐項確認可申請的獎勵，乘上基準容積算出各項面積。
• 步驟三：把各項獎勵加總，與上限比較，超過部分刪除。
• 步驟四：若同時申請容積移轉，須另外檢討移入容積與獎勵合計後的總量限制。

原建築容積高的老公寓，例如早年依較寬鬆規定興建、實際容積已超過現行基準容積的五層樓公寓，採用零點三倍基準容積加原建築容積的算法，往往比一點五倍基準容積更有利。這也是很多老社區在評估都更時，會先請建築師查清楚原建築容積的原因。

危老獎勵項目與比例

危老獎勵適用於經結構安全評估或耐震能力評估認定須重建的建築物，程序比都更簡單，但獎勵總量也較低。危老容積獎勵辦法的項目與比例如下，同樣以基準容積計算。

• 原建築容積高於基準容積：可依原建築容積建築，或申請一定比例獎勵。
• 結構與耐震：經通知限期拆除或評估有危險之虞者百分之十；結構安全性能評估未達最低等級者百分之八；屋齡三十年以上、耐震能力未達一定標準且改善不具效益或沒有電梯者百分之六。
• 小基地：重建基地未達 200 平方公尺，且鄰接屋齡未達三十年的合法建物基地者，給予百分之二。
• 退縮建築：自計畫道路與現有巷道退縮淨寬 4 公尺以上給予百分之十，退縮 2 公尺以上給予百分之八，退縮範圍須淨空並設置無遮簷人行步道。
• 耐震設計：取得耐震標章百分之十，住宅性能評估結構安全第一至三級分別為百分之六、四、二。
• 綠建築與智慧建築：候選證書鑽石級到合格級，分別為百分之十、八、六、四、二。
• 無障礙環境：取得無障礙住宅標章百分之五，住宅性能評估第一、二級分別為百分之四、三。
• 協助開闢周邊公共設施用地並登記為公有：百分之五。

申請順序上，須先申請原建築容積、結構安全、小基地、退縮與耐震設計等項目，加總後仍未達上限，才能再申請綠建築、智慧建築、無障礙與公共設施等項目。這樣的設計，是讓獎勵優先回饋到建築安全與街道環境。

危老獎勵上限：一點三倍與時程、規模獎勵

危老獎勵後的建築容積，不得超過基準容積的一點三倍，或原建築容積的一點一五倍，同樣擇一適用。在這個上限之外，另有時程獎勵與規模獎勵可以加計，兩者合計最高為基準容積的百分之十；其中時程獎勵依條例施行後的時間逐年遞減，已於 2025 年 5 月歸零，現在申請只剩規模獎勵可在上限外加計。

因為時程獎勵已經歸零，近年申請危老的案子，主要靠結構、退縮、耐震與綠建築等項目湊滿一點三倍上限，再加上規模獎勵。危老條例目前的受理申請期限到 2027 年 5 月，刪除落日條款的修正草案截至 2026 年 10 月仍待立法院審議，有意申請的社區宜及早整合。小基地若無法退縮或規模不足，獎勵額度可能明顯偏低，須仔細試算是否划算。

容積獎勵計算範例

以下用一個簡化的危老案例說明計算過程。假設基地面積 300 平方公尺、位於容積率百分之二百二十五的住宅區，原建築容積低於基準容積，基準容積為 675 平方公尺。

• 結構安全性能評估未達最低等級：百分之八，約 54 平方公尺。
• 自道路退縮 4 公尺以上並設人行步道：百分之十，約 67.5 平方公尺。
• 取得耐震標章：百分之十，約 67.5 平方公尺。
• 綠建築候選證書銀級：百分之六，約 40.5 平方公尺。
• 以上合計百分之三十四，約 229.5 平方公尺，超過一點三倍上限，只能核給百分之三十，即 202.5 平方公尺。
• 規模獎勵：300 平方公尺可得百分之二點五，約 16.9 平方公尺，可加計在上限之外。

結果是獎勵後容積約 894 平方公尺，換算約 270 坪的容積樓地板面積。實際可銷售或分回的面積，還要再加上依規定不計入容積的陽台、梯廳、機電空間等，並扣除公共設施分攤，所以不能直接把容積樓地板面積當作權狀坪數。

拿到獎勵要付出什麼：擔保金、成本與時程

容積獎勵並不是白送的面積。像綠建築、智慧建築、耐震設計與無障礙環境等獎勵，申請時通常須與主管機關簽訂協議，並在領取使用執照前繳交擔保金，金額依當期土地價值與獎勵面積計算；完工後在規定期限內取得標章或通過評估，擔保金才會退還，若未達成就會被沒收。

• 營建成本增加：取得綠建築、耐震標章需要較高規格的設計與材料，造價也會提高。
• 退縮換獎勵：退縮人行步道會減少基地可建面積，須與獎勵面積一起評估建築量體。
• 審議時間：都更審議程序較長，獎勵項目越多、爭議越大，核定時間可能拉長。
• 分配比例：獎勵面積最終如何分配給地主與實施者，要看權利變換或合建契約的約定。

對屋主來說，比起追求最多獎勵項目，更重要的是確認獎勵能否確實取得、成本由誰負擔，以及最後分回的坪數與位置。簽署同意書前，可以請實施者提供獎勵項目明細與試算，必要時諮詢獨立的建築師或律師協助判讀。

屋主評估都更與危老獎勵的檢查清單

面對建商或實施者的提案，可以用以下問題逐項確認，避免只看到最後的分回坪數，卻忽略背後的假設條件。

• 基準容積怎麼算：確認基地面積與使用分區容積率是否正確，是否有道路截角或計畫道路未徵收的情況。
• 原建築容積多少：老公寓若原容積較高，確認是否採用對住戶有利的上限算法。
• 獎勵項目清單：列出每一項獎勵的條件、比例與面積，哪些已確定、哪些仍待審議。
• 未取得時的影響：若某項標章最後沒取得，擔保金由誰負擔，分回面積是否會調整。
• 選擇都更或危老：比較兩種途徑的獎勵上限、同意門檻與審議時間，選擇最適合自家社區的方式。

都更與危老的流程、同意比例與兩者差異，可參考站上都更專文。重建期間的結構拆除、鄰房保護與施工安全，須由合格的建築師、結構技師與專業營造廠評估施作，住戶也可以要求在施工前進行鄰房現況鑑定，保障自身權益。